Как правильно обменять квартиру

Ответ на вопрос, как обменять квартиру, чаще всего ищут владельцы недвижимости, которые хотят изменить жилищные условия, а именно:

  • Поселиться в более просторном жилье. Подобное желание возникает у собственников, в семье которых появился 2-й или 3-й ребенок, а также у людей, которые хотят обустроить в квартире рабочий кабинет, тренажерный зал, библиотеку и др.

  • Переехать в новый дом. Такой вариант обмена актуален для людей, которые предъявляют высокие требования к условиям проживания.

  • Сменить район или город. К этому решению чаще всего подталкивает смена места работы. Как правило, в такой ситуации речь идет о равноценном обмене.

  • Поправить материальное положение. Сделать это можно в случае, когда большая квартира обменивается на жилье поменьше. В данной ситуации собственник квартиры получает доплату. Этот вариант подходит для пожилых пар или людей, чья работа связана с регулярными длительными командировками, которые в силу возраста или занятости не могут полноценно ухаживать за просторными апартаментами.

  • Разъехаться. Бывшие супруги или родители со взрослыми детьми часто меняют одну большую квартиру на два или даже три жилья поменьше.

При совершении сделки обмена недвижимости многое зависит от состояния и места положения квартиры. Например, маленькую квартиру в центре столицы можно легко обменять на более просторное жилье в удаленном от центра районе. Немаловажен и тот факт, приватизирована Ваша квартира или находится в муниципальной собственности.

Следует учитывать и то, что самостоятельный обмен требует много времени и сил – сбор документов, оценка недвижимости, проверка юридической чистоты новой квартиры и др. Оптимальный вариант – сотрудничество с проверенным агентством недвижимости, специалисты которого проанализируют Вашу ситуацию и предложат подходящий вариант обмена.

Способы обмена недвижимости

В современных условиях наиболее актуальны три варианта проведения сделок обмена недвижимости:

  • Обмен посредством купли/продажи. Собственник квартиры находит покупателя на свою недвижимость и одновременно подбирает жилплощадь, которую он хотел бы приобрести.

  • Прямой обмен. Суть способа заключается в следующем: одна недвижимость меняется на другую. Несмотря на кажущуюся простоту данная операция достаточно сложная, поскольку число собственников, которые планируют совершить обмен, в разы меньше количества людей, которые хотят просто продать квартиру. Цель риелтора – предложить такие условия, которые бы устроили обе стороны сделки. Прямой обмен подходит как для приватизированной, так и для неприватизированной недвижимости.

  • Альтернативная сделка (скрытый обмен). Данный тип операций позволяет снизить финансовые риски участников сделки. Альтернативный обмен предполагает следующее: покупатель квартиры выдает продавцу аванс, который последний вносит за выбранное жилье. Это дает возможность зафиксировать цену и подтвердить намерение завершить сделку. Существуют риски для собственников, которые планируют продать квартиру и сразу же приобрести новое жилье. Резкий скачок цен может привести к тому, что владелец выбранной жилплощади передумает ее продавать. В результате покупатель остается и без своей квартиры, и без «квартиры мечты». Эти опасности и позволяет обойти альтернативный обмен.

Сделка trade-in

Достаточно новая, но уже широко распространенная схема обмена жилья предполагает быстрый переезд в квартиру в новостройке, в счет оплаты которой принимается прежняя жилплощадь. Основные преимущества данного варианта обмена – оперативность (от оформления документов до переезда проходит всего 3 дня).

Обмен недвижимости с привлечением средств материнского капитала

Этот популярный формат сделки, который часто практикуют крупные агентства недвижимости. Особенность обмена в данном случае состоит в том, что средствами, которые государство выплачивает при рождении ребенка, можно воспользоваться только тогда, когда малышу исполнится 3 года.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.

Операция включает следующие этапы:

  • Вы сообщаете банку о намерении обменять ипотечное жилье.

  • Заключаются два договора – продажи недвижимости и купли.

  • Покупатель в качестве задатка выплачивает продавцу сумму, равную его долгу перед банком.

  • Банк снимает обременение с недвижимости.

  • Продавец получает оставшуюся часть суммы.

Обмен муниципального жилья на приватизированное

Данные сделки регулярно проводятся риелторами, поскольку много квартир находится в муниципальной собственности, однако они не получили широкого распространения из-за необходимости сбора большого количества документов. Кроме того, такая операция невыгодна для собственника приватизированной недвижимости: его проживание в подобной квартире будет регулироваться договором социального найма, в то время как второй участник сделки станет полноправным владельцем собственности.

Владельцы муниципального жилья ограничены в выборе вариантов обмена. Им подойдет только договор мены, а чтобы обменять квартиру иным способом, придется ее сначала приватизировать. Учтите также и то, что цена на неприватизированное жилье ниже, чем на аналогичную, но приватизированную недвижимость.

Налог при обмене недвижимости

Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, на договор мены распространяются те же правила налогообложения, что и на договор купли-продажи. Иными словами, тот, кто передает права собственности на жилье, является продавцом, а другая сторона – покупателем. Оплата налога осуществляется в натуральной форме по стоимости, которая отражена в договоре мены. Налог не взимается в том случае, если обмениваемая квартира принадлежит собственнику в течение более 3-х лет.

Какие документы необходимы?

Пакет документов включает:

  • Правоустанавливающие документы (они определяют принадлежность недвижимости).

  • Кадастровый паспорт помещения.

  • Выписку из домовой книги (утоняет, сколько человек зарегистрированы в данной квартире).

  • Копию финансового лицевого счета (доказывает, что отсутствует задолженность по коммунальным платежам).

  • Документ, определяющий оценочную стоимость жилья. Оценку недвижимости нужно заказать заранее.

  • Паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.

Понадобятся и документы, которые дают возможность удостовериться, что заключение сделки не нарушит права третьих лиц:

  • Свидетельства о заключении брака, свидетельства о расторжении брака. Если обмениваемая квартира была куплена в браке, то Вам письменное согласие мужа/жены – даже если брак уже расторгнут (квартира считается совместно нажитым имуществом и права на нее принадлежат обоим супругам);

  • Справка из отдела опеки и попечительства. Документ нужен в том случае, если сделка заключается с жильем, в котором проживают несовершеннолетние (имеют доли или прописаны в нем) или недееспособные (ограниченно дееспособные) лица. Органы опеки и попечительства имеют права запретить обмен в том случае, если в результате сделки условия проживания перечисленных граждан ухудшатся.

Кроме того, при желании осуществить обмен Вам придется получить разрешение от всех лиц, которые зарегистрированы в квартире вместе с Вами. Согласие нужно получить и от тех людей, которые имеют права на Ваше жилье, но не проживают в нем (родственники, находящиеся в длительной командировке или на срочной военной службе, и др.).

Стоимость услуги

Стоимость сопровождения обмена квартир зависит, главным образом, от вида и сложности сделки, а также от сроков проведения операций. Одно из достоинств сотрудничества с агентством «БЕСТ-Недвижимость» – это фиксированная стоимость услуги, прописанная в договоре.

Сделки, предполагающие обмен, классифицируются как более сложные по сравнению с операциями купли-продажи. Избежать рисков, сэкономить время и силы Вам помогут квалифицированные риелторы специализированных агентств. Сотрудники компании «БЕСТ-Недвижимость» имеют большой практический опыт и глубокие знания в этой сфере деятельности, что позволяет им решать задачи любой сложности. Мы быстро подыщем для Вас подходящий вариант, оценим недвижимость, проведем ее юридическую проверку и др.

С полным перечнем наших услуг Вы можете ознакомиться здесь, а на этой странице Вы узнаете, как получить максимальную выгоду при проведении операций с недвижимостью.

Преимущества «БЕСТ-Недвижимость»:

  • 25 лет работы и более 60 тысяч успешно завершенных сделок.

  • Собственная база недвижимости в Москве и других городах, а также в Подмосковье.

  • Консультирование клиентов.

  • 400 компетентных агентов.

  • Предоставление достоверной информации.

  • 17 офисов (Москва, Серпухов, Ялта, Сочи).


Читайте также: Понравилась статья? Поделитесь с друзьями!

Возврат к списку