КВАРТИРЫ, ДАЧИ, ОФИСЫ
Советы специалистов
Согласно статьям №29 и №33 ФЗ, собственник может продать ипотечную квартиру, соблюдая ряд правил. Владельцы недвижимости приходят к такому решению в случае развода, невозможности ежемесячно выплачивать взносы банку или желания приобрести квартиру попросторнее. Специфика данной сделки состоит в том, что в ней участвуют три стороны – собственник заложенной квартиры, покупатель и залогодержатель, то есть банк, который выдал продавцу кредит под залог недвижимости (Сбербанк и др.). Покупатель не имеет права совершать сделки с квартирой (продажа, обмен и др.) без согласия кредитной организации. В противном случае права на его жилье передаются банку, согласно статье №301 ГК РФ. Продажа ипотечной квартиры может осуществляться тремя способами:
- За наличный расчет
- В случае, если покупатель является «ипотечником»
- С помощью банка
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ ЗА НАЛИЧНЫЙ РАСЧЕТ?
Суть способа проста: покупатель передает продавцу задаток, равный задолженности последнего по ипотеке, продавец гасит долг, а затем вместе с представителем банка снимает обременение с квартиры в МФЦ или Регистрационной палате, далее оформляется договор купли-продажи (он также регистрируется в Регистрационной палате), а покупатель передает продавцу остаток суммы. Более подробно процесс выглядит так:
1. Продавец извещает банк о намерении продать квартиру в ипотеке. В каждом договоре прописано, что собственник не может реализовать недвижимость, приобретенную в долг, третьему лицу без согласия кредитной организации до полного погашения долга. Если жилье продается без ведома банка, последний имеет право запретить сделку. Вам придется подробно рассказать о причинах досрочного погашения кредита – переезд в другой город, болезнь, развод, изменение финансовых условий и, как следствие, невозможность обслуживать кредит и др.
2. Продавец ищет покупателя, который бы согласился внести часть средств до заключения сделки в качестве задатка.
3. Покупатель передает продавцу средства для погашения долга. Оформляется договор задатка, а продавец составляет (от руки) расписку о том, что он получил денежные средства. В договоре задатка обязательно указывается, что продавец обязан продать недвижимость покупателю после того, как с квартиры будет снят долг. Кроме того, документ должен включать следующую информацию:
- Сумму сделки и порядок расчетов. Цена квартиры делится на две части (долг продавца перед банком + оставшаяся часть). Эти средства кладутся на две депозитные ячейки. До заключения сделки доступ к ним имеет только покупатель, по завершении следки доступ к одной из ячеек получает банк, а к другой – продавец.
- Срок, в который продавец должен продать недвижимость.
- Срок, в который банк должен снять с квартиры долг. Данный документ лучше оформлять у нотариуса, чтобы обезопасить обе стороны сделки.
4. Продавец и покупатель обращаются в банк. Кредитная организация предоставляет справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
5. Продавец снимает залог с квартиры. Для этого представитель банка вместе с продавцом посещает МФЦ или Регистрационную палату и подают заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Для снятия обременения понадобится:
- паспорт собственника;
- справка о погашении задолженности;
- договор купли-продажи;
- закладная на квартиру с отметкой о выплате ипотеки.
6. В течение 3-х рабочих дней после регистрации погашения записи об ипотеке продавец должен получить выписку из ЕГРН (в ней подтверждено снятие с квартиры обременения) и копии документов.
7. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и регистрируют сделку в УФРС.
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО У ПОКУПАТЕЛЯ ТАКЖЕ ЕСТЬ ИПОТЕКА?
В качестве покупателя в данной ситуации можно рассматривать человека, который имеет хорошую кредитную историю и располагает:
- собственными средствами в размере, равном долгу продавца перед банком;
- кредитной суммой (то есть одобренной банком), которой бы хватило на оплату оставшейся части.
В этом случае продавцу и покупателю придется пройти следующие этапы:
1. Продавец сообщает банку о намерении досрочно погасить остаток долга.
2. Покупатель передает продавцу задаток, который равен сумме задолженности по ипотеке. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (этот документ понадобится банку покупателя в качестве гарантии).
3. Продавец пишет расписку о получении денежных средств (расписка также передается в банк покупателя).
4. Продавец погашает долг, а кредитная организация выдает ему справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с пометкой о полной выплате ипотеки. Продавец и представитель банка обращаются в Регистрационную палату или МФЦ с целью снятия обременения с ипотечной квартиры. Продавец подписывает соответствующее заявление, а в течение 3-х рабочих дней с момента снятия обременения получает копии документов и выписку из ЕГРН.
5. Чтобы банк покупателя смог оформить закладную, продавец должен предоставить следующие документы (это основной список, но он может отличаться в зависимости от конкретной кредитной организации):
- Выписка из ЕГРН. Этот документ подтвердит, что обременение на квартиру отсутствует.
- Справка об отсутствии задолженностей к коммунальным платежам (документ можно получить в ТСЖ или домоуправлении).
- Выписка из домовой книги (справка о прописанных в квартире лицах). При продаже недвижимости нужно обязательно посетить Паспортный стол и выписаться из квартиры, а затем получить выписку из домовой книги.
- Оценка недвижимость. Данную услугу предлагают лицензированные агентства, а заказывает и оплачивает – покупатель. Как правило, оценка готовится в течение 3-х дней.
6. Продавец предоставляет банку покупателя нужные документы с целью оформления закладной и договора ипотеки.
7. В случае положительного ответа банка стороны оформляют договор купли-продажи. Сделку нужно зарегистрировать в МФЦ или Регистрационной палате.
8. Продавец получает оставшуюся сумму.
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ ПРИ ПОМОЩИ БАНКА?
Специфика данного способа состоит в том, что обязанности по поиску покупателя возлагаются на банк, а не на продавца. Данный вариант не подходит тем собственникам, которые думают о том, как продать квартиру в ипотеке выгодно. Это объясняется тем, что цель кредитной организации – возвращение собственных денежных средств, а не поиск оптимальных для продавца предложений. Последовательность действий при таком способе продажи следующий:
1. Продавец обращается в банк с просьбой продать недвижимость и погасить задолженность по ипотеке.
2. Банк ищет покупателя.
3. Банк готовит предварительное соглашение, которое подписывается продавцом и покупателем и заверяется у нотариуса.
4. Для расчета по сделке кредитная организация предоставляет собственные депозитные ячейки. Покупатель перечисляет на данные ячейки средства (сумма для погашения задолженности + оставшаяся часть).
5. Продавец заключает с покупателем договор купли-продажи в МФЦ или Регистрационной палате и получает доступ к предназначенным для него денежным средствам.
Перечисленные способы актуальны и в случае продажи земельного участка. Продавцу стоит помнить, что для уточнения границ территории нужно провести межевание, а неоформленный земельный участок считается собственностью государства.
ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ В МФЦ ИЛИ РЕГИСТРАЦИОННОЙ ПАЛАТЕ
- Паспорта всех собственников (продавцов) недвижимости. Если один из продавцов – малолетний (возраст до 14 лет), то понадобится его свидетельство о рождении и паспорт опекуна (одного из родителей). Если один из продавцов несовершеннолетний (возраст от 14 до 18 лет), то нужен паспорт данного лица и паспорт опекуна (одного из родителей)
- Договор купли-продажи квартиры (1 экземпляр регистратору и по 1 экземпляру каждой стороне сделки). Документ подписывается в присутствии регистратора
- Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия). Этот документ нужен в том случае, если ребенок является владельцем квартиры или доли в ней. Для получения разрешения оба родителя (опекуны или усыновители) должны предоставить свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, свои паспорта, выписку из домовой книги по месту жительства ребенка (справку о составе семьи), выписку из ЕГРН, технические паспорта недвижимости, которая продается и покупается. Родители (и ребенок от 14 лет) пишут заявление о продаже одной квартиры и покупке другой, а органы опеки в течение 14 дней рассматривают заявление и выдают разрешение
- Заверенное нотариально разрешение супруга, если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного из супругов. Документ (вместе с паспортом мужа/жены и свидетельством о расторжении брака) понадобится даже в случае, если в данный момент супруги разведены. Согласие супруга не нужно, если недвижимость получена по наследству или в результате дарения или имеется брачный договор. В случае, если супруг умер, необходимо предоставить свидетельство о смерти.
Также покупатель с целью проверки юридической чистоты недвижимости может попросить предоставить следующие документы:
- Выписку из ЕГРН (подтвердит, что продавец является собственником недвижимости и квартира не имеет обременений);
- Технический паспорт жилья (доказывает, что в квартире не проводилась неузаконенная перепланировка);
- Выписку из лицевого счета квартиры (подтверждает, что нет задолженности по коммунальным платежам);
- Справку об отсутствии задолженности по платежам за интернет, телефон, домофон.
- Справку из психоневрологического и наркологического диспансера (доказывает адекватность продавца – этот документ покупатели требуют редко).
ЧЕМ РИСКУЕТ ПОКУПАТЕЛЬ?
Согласие передать продавцу деньги, необходимые для снятия обременения, может угрожать потерей средств в случае, если продавец по каким-либо причинам откажется реализовать квартиру. При покупке ипотечной квартиры покупатель вынужден расходовать дополнительные средства – например, на регистрацию выданного банком снятия обременения.